王镝​:关于露营地如何立项和土地获取

2016-09-29 15:56 房车 | 房车之家 | 房车价格 来源:21世纪房车 收藏
关键字:营地

谢谢大家,刚才政策也讲了,大陆的也讲了,台湾也讲了,林教授讲的特别好,分析的特别到位,成都的景色很美,我们也经常去。

营地建设这两年应该说是讲的最多的事情,营地建设也有很多误区,每个人都说我在这儿有一千亩地,特别是海南岛,每个人都有几千亩地,这个东西有点误区。所以我想讲讲露营地的立项和土地获取的事情,发展房车露营地要先行。我们有汽车必须要有公路,没有公路车造得再好也没有用。

广东旅游协会房车露营分会会长王镝

主要是四个方面:

一个是如何营地立项,这是一个很大问题,包括在广东也有很多人咨询这个事情。做营地首先有一个载体,这个载体必须是投资公司,你什么都没有,说我家里有一块地,我跟很多农村的自留地签了二十年合同,找了五十个人签的,首先必须有一个载体。第二个一定要通过立项审批,立项审批包括规划设计审计还有环保的审批,公安、消费、水电等的审批,营地到一定时候是很多人在一起的聚众的地方,会涉及到群体的属性。所以说这些东西完善不了的话,你的营地会出现很多意想不到的,或者政策不允许的问题。第三点严格意义上来讲,工商部门要办理很多许可,前面秘书长报告了很多数据,国内现在大概有营地几百家,所有的营地现在有一个最大的短版是什么,谁家的营地有营业执照,没有,谁家的营地知道每一年或者每一月要给国家交多少税,按什么样的标准交纳,不知道,消防能不能过?不知道。以后营地建设过程当中,一定要把这个东西落实下来,否则的话我们心里老是不踏实,因为什么时候来查我们都有问题。现在秘书长也在积极做工作,我们在敦促出台这些,包括这次7月份在延庆开这个会,也把几个部委的领导请过来,主要是要解决这个问题,说实在的我们说不好听的话,营地全部都是无证经营,但这只是暂时的。所以我们在立项的时候,一定要考虑这些问题。

立项有个流程,这个流程说起来大家都很清楚,但真正要做起来也不是那么回事,就是选址、规划、设计、立项、施工,这是一个主要的流程。讲一下选址,选址首先要获取土地,土地的获取大家说我有多少亩地,我跟农村的自留地签了很多合同,这个都不靠谱,我们首先要知道土地的三要素是什么?你是通过什么获取土地的,买卖过来的,还是租赁过来的,还是合作的。做营地的话,显然买卖成本太高,合作是最好的,也不容易,我们只好采取租赁,我们跟谁租赁,跟农民租赁还是跟政府租赁?乡一级政府部门对整个国土规划不了解,你跟他租赁等于不清楚,你一年二十万、三十万给我,我拿走了,至于后面你能不能干跟我没关系,他根本就不知道这片土地的国土资源的规划是什么样,他搞不清楚,他必须要上一级政府才可能知道土地规划是什么。所以土地获取,跟谁租赁也是很关键的问题,你跟自留山、自留地签暂时没有问题,但是哪一天测绘部门扛着测绘仪的时候你就傻眼了,你根本不知道这块地未来是干什么的,是修路的还是干什么,你都不知道,他不是不告诉你,他是完全不知道,所以租赁对象很重要。

使用土地三个必须要注意的问题,第一个问题是土地的所有者,土地的所有者严格意义上来讲,在中华人民共和国的国土上,土地全部是国有化的,所有人都是只有使用权。上次有一个哥们说我租了一块地,三千万租下来的,我看了一下,我就怀疑有这个问题,最后他不干了,他都不知道这块地是干什么用的,人家告诉他这是回迁地,我们村原来都在那儿,因为修高速公路把地置换到这儿来,现在允许我们干这件事情,所以他们后来盖了一个所谓的会议中心,但是我说你要租赁它,是不是首先要清楚知道这个土地是干什么用的,这些设施是不是合法的?结果一查全是违章的,现在就不敢干了,现在打官司。所以土地的所有者很重要。

土地的使用性质,很多营地建设者的投资是冲着旅游地产去的,只要牵扯到地产项目,牵扯到建筑项目的时候,对土地要求是特别高的,没有建设用地指标都是违法的,所以说土地使用性质一定要知道,这块地是基本农田还是工业用地还是商业用地,还是旅游用地,这点如果都不清楚,我们租了一块地以后,跟农民签了一个合同,二十年、三十年自留地,我的房子就盖了,但是随时都可以给你拆掉,因为你是违章建筑。

是土地的使用时间,无论是跟哪级政府或者什么部门签订土地合同的时候,一定要搞清楚这个土地能用多久?一般情况下小于十年的土地投资都是亏本的,虽然现在营地发展火爆,但是低于十年以下的土地租赁,你是赚不回这个钱的,那就意味着我们跟人家签土地合同的时候一定要大于十年。还有很多很有意思的,福建一个哥们,明明知道这个地方三年以后会变成什么样的东西,他现在往里面投,后来找我聊,我说我建议你别搞,三年以后估计钱肯定赚不回来。所以土地的使用时间,直接影响到营地投资的回报。

如何选址,三个主要的因素,营地要如何真正保证能够正常经营,第一大要素就是区位优势,营地的周边或者是多少公里以内,有百万人口级的城市有几个,因为你要靠这些人口城市来养活或者支撑你的营地,这是第一大因素。第二大因素是交通区位优势,刚才林教授成都是一个中心,他又分析了机场、高铁和道路交通,陆地自驾是目前营地投资重点获利的点,所以说营地的交通区位不好,人家开着车过来,或者到你那儿去很不方便的话,对你营地的盈利是有影响的。所以我们原来提出来飞机加高铁加汽车进营地,营地再到周边的景区去玩,营地成为真正的大本营,这样才能满足,所以交通很重要。

第三个是旅游资源优势,营地不能孤单单地存在一个点上,周边几百公里什么都没有,要想营地火不可能。

怎么获取黄金比例?中国的房车露营,我一直有这样的口号,我们依托自驾游,团结越车一族,发展房车露营地,因为22.8亿人次是自驾游的群体,是房车露营地的主要客户来源。所以黄金比例应该是什么呢,一个是要有40%营地收客(音)功能,把这40%给自驾游,因为你一旦有了收客功能以后,营地聚人的能力就强了,有人流就有财流。第二把20%放在建品牌上面,因为你是汽车房车露营地,一定要具备有万国房车泊位,所有的玩家现在在玩的三万台房车,到我们的营地来,随便哪个国家的车停进来都可以OK,有门开左边的有的是开右边的,有排污口在左边在有右边的,我们的营地一定要满足作为的车辆。剩下40%是创利润的,就是营地投资回报怎么来?一定是靠非固定设施,包括帐篷等等,这就是我们获取利润的一个东西。如果说营地不赚钱,我想没有人去投,这是很现实的。现在如果大家把这些问题搞清楚以后,至少可以少走一点弯路,的确现在建营地的人被很多伪的营地规划设计专家搞的晕头转向,已经出了很多这样的失败例子。最后很多人投资是失败的,失败以后怎么办?他还得继续往下走,越走越糟,所以说前期这些事情没有准备好,后面是很难做下去的。我就讲这么多,谢谢。


责任编辑:wangbin